Wat de wet precies zegt
artikel 2, tweede lid, onderdeel aOnder goed verhuurderschap wordt verstaan: het zich onthouden van iedere vorm van ongerechtvaardigd onderscheid, in ieder geval door een heldere en transparante selectieprocedure te hanteren, objectieve selectiecriteria te gebruiken en te communiceren bij het openbaar aanbieden, en de keuze voor de gekozen huurder te motiveren aan de afgewezen kandidaten.
De norm gaat over het proces. U mag kiezen, maar u moet kunnen laten zien waarop u koos, en dat criterium moet vooraf bekend zijn geweest. Daarmee wordt woondiscriminatie aantoonbaar in plaats van een kwestie van gevoel.
De verplichting ontstaat bij openbaar aanbieden: een advertentie, een platform, een makelaarssite. Verhuurt u binnen uw eigen kring zonder openbare advertentie, dan geldt de procedure-eis niet. Het verbod op ongerechtvaardigd onderscheid uit de gelijkebehandelingswetgeving blijft dan wél gelden.
Objectief versus ongerechtvaardigd
Een inkomenseis is toegestaan zolang die proportioneel is en op alle kandidaten gelijk wordt toegepast. Wat niet werkt, is per kandidaat een andere lat aanleggen: dan is de eis geen criterium maar een selectie-instrument.
| Kan objectief zijn | Levert een probleem op |
|---|---|
| Een inkomenseis, uitgedrukt als factor van de huurprijs en vooraf gepubliceerd | Afwijzen op afkomst, nationaliteit, geslacht, geloof, handicap of seksuele gerichtheid |
| Volgorde van aanmelding of loting bij gelijke geschiktheid | Criteria die u pas achteraf formuleert om een keuze te verklaren |
| Maximaal aantal bewoners in verband met de grootte van de woning | “Geen studenten” of “geen gezinnen” zonder objectieve onderbouwing |
| Voorrang voor een doelgroep met een onderbouwde, legitieme reden | Vragen naar zaken die niets met de huur te maken hebben |
| Vastleggen welk criterium de doorslag gaf | Afwijzen zonder motivering, of met “de eigenaar koos anders” |
Zo richt u de procedure in
- Zet de selectiecriteria letterlijk in de advertentie of in de uitnodiging voor de bezichtiging.
- Gebruik voor alle kandidaten hetzelfde formulier en vraag niet meer gegevens dan de criteria vereisen.
- Noteer per kandidaat welk criterium de doorslag gaf; één regel per kandidaat is genoeg.
- Stuur afgewezen kandidaten een korte, zakelijke motivering die naar het criterium verwijst.
- Leg de werkwijze tegen woondiscriminatie één keer schriftelijk vast en gebruik die bij elke verhuring.
Wat er in de praktijk misgaat
Veelgestelde vragen
Mag ik een inkomenseis stellen?
Ja, als die objectief is, vooraf kenbaar en in verhouding staat tot de huurprijs, en als u dezelfde eis op alle kandidaten toepast.
Hoe uitgebreid moet een motivering zijn?
Kort en zakelijk volstaat: verwijs naar het criterium dat de doorslag gaf. Een alinea is ruim voldoende.
Mag ik alleen aan studenten verhuren?
Alleen met een objectieve, onderbouwde reden, bijvoorbeeld een woning die naar aard en inrichting op onzelfstandige studentenhuisvesting is gericht. Publiceer die reden dan ook vooraf.
Wie is verantwoordelijk als een makelaar selecteert?
U beiden. De regels gelden voor de verhuurder en voor de verhuurbemiddelaar; spreek schriftelijk af wie wat doet.
Geldt dit ook bij verhuur via een platform?
Ja. Een advertentie op een platform is openbaar aanbieden; de criteria horen dan in de advertentie te staan.
Bronnen
Heeft u dit goed geregeld?
De huurcheck loopt de zes onderdelen met u door en laat per onderdeel zien wat al goed staat en wat u nog moet regelen.